은마·잠실 재건축 10단계 총정리: 단지별 진행 상황은?

목차

1. 서론
2. 재건축 10단계
3. 단계별 체크리스트
4. 결론

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1. 서론

 

최근 은마아파트가 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하며 정비계획이 확정되었다는 소식이 전해졌습니다.

 

 

수십 년간 논란과 지연을 거듭하던 단지가 드디어 본격적인 재건축 궤도에 오르게 된 건데요.

 

이번 글에서는 재건축 절차의 10단계를 정리하고, 현재 은마아파트·잠실주공5단지·올림픽 3대장 아파트(아시아선수촌, 선수기자촌, 올림픽훼밀리타운)가 각각 어느 단계에 있는지도 함께 살펴보겠습니다.

 

2. 재건축 10단계

 

1단계: 정비 기본계획 수립 (약 24개월)
지자체가 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획을 수립합니다. 이 계획에 포함되어야만 재건축 추진이 가능하며, 5년마다 타당성을 검토합니다. 올림픽 3대장은 현재 이 단계에 해당합니다.

 

2단계: 안전진단 (약 12개월)
노후도, 구조 안정성, 경제성 등을 평가하는 핵심 관문입니다. D등급 이상을 받아야 다음 단계로 갈 수 있습니다.

 

 

 

올림픽 3대장은 안전진단을 통과해 현재 정비계획 수립 단계로 넘어왔습니다.

 

3단계: 정비구역 지정 (1년~1년 6개월)
안전진단을 통과하면 지자체가 정비구역으로 지정합니다. 주민설명회와 의회 의견 청취도 함께 이루어집니다.

은마아파트는 최근 정비계획이 확정되면서 이 단계를 사실상 마쳤습니다.

 

4단계: 추진위원회 구성 및 승인 (6개월~1년)
재건축 추진을 위한 추진위원회를 꾸리고 지자체 승인을 받아야 합니다. 토지 등 소유자 과반의 동의가 필요합니다.

은마아파트는 이미 추진위가 결성되어 활동 중입니다.

 

 

5단계: 조합 설립 인가 (6개월~1년)
구분소유자 75% 이상과 각 동별 과반 동의가 필요합니다. 조합이 설립되면 재건축 사업이 본격적으로 진행됩니다.

은마아파트는 조합 설립 준비를 앞두고 있으며, 올림픽 3대장은 아직 초기 단계에 있습니다.

 

6–7단계: 시공사 선정 및 건축심의, 사업시행 인가 (1년~2년)
조합 설립 후 시공사를 선정하고 건축심의를 거쳐 사업 계획을 확정합니다. 이 과정을 마치면 전체 절차의 70% 이상이 진행된 셈입니다. 잠실주공5단지는 통합심의를 마치고 사업시행 인가를 앞두고 있습니다.

 

8단계: 관리처분계획 인가 (1년~2년)
감정평가를 통해 기존 자산을 평가하고, 조합원 분양 신청을 받아 관리처분계획을 수립합니다.

 

 

잠실주공5단지는 사업시행 인가 이후 곧 이 단계로 진입할 예정입니다.

 

9단계: 이주 및 철거, 착공 (6개월~3년 6개월)
관리처분계획 인가가 완료되면 이주와 철거가 시작되고 착공에 들어갑니다.

은마아파트, 잠실주공5단지, 올림픽 3대장 모두 아직 이 단계에는 도달하지 못했습니다.

 

10단계: 준공 및 이전고시, 조합 해산
공사가 완료되면 준공 인가를 받고 소유권 이전고시가 진행됩니다.

이후 조합을 해산하고 청산 절차를 거치며 재건축 사업이 마무리됩니다.

 

3. 단계별 체크리스트 (투자자 & 실거주자)

재건축 단지를 고려할 때는 어느 단계에 있는지에 따라 전략이 달라져야 합니다.

 

① 안전진단 단계

• 구조 안정성, 내진 설계 기준 충족 여부 확인
• 안전진단 통과 여부가 가장 큰 변수

② 정비계획 수립 단계 (은마 현 상황)

• 서울시 심의 일정과 변수 확인
• 고도 제한, 교통대책 등 행정 절차가 길어질 수 있음

 

③ 조합 설립 → 사업시행인가 단계

• 조합원 자격, 분양 자격 여부 확인 필수
• 추가 분담금 예상치 공개되는 시점

④ 관리처분인가 단계

• 실제 분양가, 이주 일정 구체화
• 세입자 보상 및 대출 규제 체크

⑤ 착공 → 입주 단계

• 분양권 전매 제한, 실거주 요건 확인
• 입주 시점까지의 시세 차익 분석

Tip: 은마아파트는 아직 ‘② 정비계획 단계’에 머물러 있기 때문에 단기 시세 차익보다는 장기적 관점에서 접근해야 합니다.

 

 

4. 결론

재건축은 10단계에 걸쳐 수년간 이어지는 긴 여정입니다.

 

현재 은마아파트는 정비계획 확정을 마치고 본격적인 절차에 들어섰고,

잠실주공5단지는 사업시행 인가를 앞두며 마무리 단계로 나아가고 있습니다.

 

올림픽 3대장은 이제 막 초기 단계에 있으며, 향후 속도와 진행 방식이 주목됩니다.

 

각 단지가 어느 단계에 있는지 이해하면 앞으로의 흐름과 투자 가치를 읽는 데 큰 도움이 될 것입니다.